2024년 경매 매물 건수가 급증하면서 기록하면서 많은 사람들이 경매와 공매에 관심을 가지고 있습니다. 경매와 공매는 부동산을 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다는 점에서 동일하지만 많은 차이점이 있습니다. 개념, 차이점과 주의점을 알아보겠습니다.
부동산 경매란 무엇인가?
경매란 돈을 받을 권리를 지닌 ‘채권자’가 법원에 돈을 줘야할 의무가 있는 ‘채무자’의 부동산을 강제매각하여 현금화하는 행위를 말합니다. 부동산을 현금화시켜 얻은 돈을 채권자들에게 순서대로 배당하여 채무 관계를 정리하는 것을 목표로 합니다.
주관기관은 대한민국 법원이며 주거용 부동산(아파트, 빌라, 단독주택 등)부터 시작해서 상업용 부동산(상가, 오피스텔 등), 또는 임야나 전(논)까지 다양한 종류의 부동산이 경매에 나올 수 있습니다.
채권자가 경매를 신청하면 법원에서 부동산을 평가 및 감정 단계를 거치게 됩니다. 이후 감정가로 공고되어 입찰이 진행되는데, 아무도 입찰하지 않은 경우를 ‘유찰‘되었다고 표현합니다.
경매가 유찰되면 다음 회차에서는 최초 감정가격의 20%~30% 저렴한 가격으로 입찰에 응할 수 있습니다. 따라서 감정가보다 싸게 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.
그러나 물건의 권리관계가 복잡하여 싸게 낙찰받았지만 선순위전세권에 의해 전세보증금을 낙찰자가 부담해야할 수도 있는 경우도 있습니다. 또한 낙찰받아 법원에서 매각허가결정이 난 후에도 점유자가 부동산을 비우지 않아 강제로 퇴거를 이행해야할 수도 있다는 단점도 있습니다.
부동산 공매란 무엇인가?
부동산 공매는 경매와 다르게 한국자산관리공단(KAMCO, 캠코)에서 주관합니다. 부동산을 현금화 시키는 행위는 경매와 비슷하지만, 채권자가 정부기관이나 공공기관이라는 특징이 있습니다. 세금을 징수하기 위해 체납자의 부동산을 정리할 수도 있고, 공공기관의 사택으로 사용하던 숙소를 처분하는 행위도 공매에서 처리하고 있습니다.
경매와 비슷하게 공매가 접수되면 감정평가 후 입찰을 진행하게 됩니다. 경매와 다른 점은 회차가 돌아오는 주기가 빠르며(일주일), 가격 하락율은 10% 입니다. 또한 경매는 반드시 법원에 출석하여 입찰해야하지만, 공매는 인터넷으로 편리하게 입찰할 수 있다는 장점이 있습니다.
그러나 경매는 친절하게 해당 부동산이 가지고 있는 권리사항을 모두 공개하여 입찰자들이 참고할 수 있도록 알려주지만 공매는 입찰자들이 스스로 해당 물건에 대한 권리사항을 발굴하고 찾아내야합니다. 경매에 비해 난이도가 있지만 그만큼 경쟁률이 적을 가능성이 많습니다.
경매와 공매의 차이점은?
경매와 공매의 차이점을 정리하면 아래와 같습니다.
| 구분 | 경매 | 공매 |
| 주관 | 대한민국 법원 | 한국자산관리공사 등 공공기관 |
| 목적 | 채무관계 해결 | 세금징수, 공공자산 매각 등 |
| 입찰 방법 | 법원 방문 | 온라인 입찰 |
| 회차 주기 | 약 1개월 전후 | 1주일 |
| 유찰 하락율 | 20% ~ 30% | 10% |
경매와 공매 투자시 주의해야할 점은?
경매와 공매 투자시에는 반드시 입찰 전에 권리사항을 꼼꼼히 확인하는 것입니다. 낙찰 후 생각치못한 권리를 낙찰자가 인수하게 되면서 수익을 낼 수 없는 상황이 닥칠 수도 있습니다.
또한 입찰가를 적당히 산정해야 합니다. 현재 부동산에 올라와 있는 호가에서 가격 조정을 염두해야하고 인테리어 비용, 법무사 비용, 양도세 등 각종 제반 비용들도 무시할 수 없습니다.
점유자를 내보내고 낙찰자가 부동산을 인수하는 과정을 ‘명도’라고 하는데, 명도가 쉽지 않은 경우도 많습니다. 사람과의 일이다 보니 지혜롭게 상황을 해결하는 능력도 중요하다고 할 수 있습니다.
