최근 경매에 부쩍 관심을 가지는 사람들이 많아졌습니다. 주변에 경매 공부하시는 분들을 쉽게 접하실 수 있는데요, 경매 물건에 입찰하기 전에는 반드시 권리분석을 하셔야합니다. 이 중 첫번째 단계인 말소기준권리에 대해 알아보겠습니다.
말소기준권리란?
경매에서 권리분석이라 함은 낙찰을 받았을 때 나한테 인수되는 권리가 어떤 것이 있는지 파악하는 행위를 의미합니다. 주인은 부동산을 담보로 은행에서 담보대출을 받았을 수도 있고, 임대를 주었는데 임차인이 부동산을 담보로 대출을 받았을 수도 있습니다.
이 때 부동산이 낙찰이 되는 경우에 나한테 그대로 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 구분짓는것이 바로 말소기준권리입니다. 일반적으로는 말소기준권리보다 시간적으로 이후에 설정된 권리는 소멸되고, 이전에 설정된 권리들은 낙찰자에게 인수됩니다.
말소기준권리 종류와 찾는법
말소기준권리는 등기부등본에서 5가지 종류가 있습니다. 갑구와 을구의 권리 중 아래 해당하는 권리가 있는지 먼저 찾아봅니다.
1. 저당권 또는 근저당권
2. 가압류 또는 압류
3. 담보가등기
4. 경매개시결정등기
5. 최선순위 전세권자가 배당요구(경매신청)을 한 경우
이 5가지 종류 중 시간적으로 가장 빠른 것이 말소기준권리가 되고, 그 이후에 설정된 위 5가지 종류의 권리들은 모두 소멸됩니다.
그렇다면 말소기준권리가 설정된 이후에도 소멸되지 않고 남아있는 권리가 있을까요? 정답은 ‘YES’입니다. 분묘기지권이나 법정지상권, 유치권의 경우는 부동산 등기부등본에 기입되지 않는 권리로서, 낙찰자에게 그대로 인수되므로 주의가 필요합니다.