경매를 공부하다 보면 가장임차인이란 용어를 볼 수 있습니다. 허위로 전월세 계약을 체결하여 배당을 받거나 경매 진행을 방해할 수 있습니다.
그러나 조금만 공부하면 큰 수익을 올릴 수 있는 좋은 물건이기도 합니다.
가장임차인이란?
가장임차인은 말 그대로 집 주인과 허위로 전세 또는 월세를 계약한 사람을 말합니다.
실제로 거주하지 않지만 전세나 월세 계약이 되어 있는 경우에는 배당을 받거나 경매 진행을 아예 방해할 수도 있습니다.
그렇지만 사전 조사를 통해 가장임차인이라는 것을 알고 증명할 수 있다면, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않기 때문에 경쟁 없이 낮은 가격에 입찰 받을 가능성이 커집니다.
가장임차인 사례
가장임차인을 등록하는 이유는 집 주인 입장에서 경매에서 물건이 낙찰되기를 원하지 않기 때문입니다.
대항력 있는 임차인으로 등록되면 보증금을 받을 수 있는 권리가 있는 것으로 표기되기 때문에 많은 사람들이 입찰을 하지 않습니다.
아래처럼 대항력 있는 임차인인 경우에는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다.
말소기준권리 설정일자가 2023년 2월 17일이지만 임차인의 전입일 및 확정일자가 이보다 이전입니다.
따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 전부 인수해야합니다.
가장임차인 판별(조사) 방법
이때 임차인이 실제 거주하지 않거나 가족인 경우에는 대항력이 없으므로 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.
그렇다면 어떻게 가장임차인인지 확인하거나 조사할 수 있을까요?
가장임차인 의심 정황
해당 부동산의 등기부등본을 통해 의심을 해볼 수 있습니다.
- 선순위임차인이 있는데 은행에서 정상적으로 대출이 실행된 경우입니다.
은행에서 먼저 임차인이 있는 경우 큰 금액을 대출해주기 어렵습니다.
따라서 임차인에게 ‘무상거주확인서’를 받거나 가족관계임을 확인하고 대출을 해줍니다.
이를 확인할 수 있으면 가장임차인임을 확인할 수 있습니다. 보통은 은행에 전화를 하거나 담당자를 만나서 알아냅니다. - 임대인과 임차인이 법적으로 혼인관계인 경우에는 임대차 관계가 성립하지 않습니다.
만약 이혼을 한 이후에 임대차 계약을 체결했다면 인정이 되지만, 법적으로 혼인 상태에서는 돈이 오갔다 하더라도 인정되지 않습니다. - 형제간 임대차나 부모와 성인 자식의 임대차는 인정이 되지만 부모와 미성년 자녀간의 임대차는 인정이 되지 않습니다.
또한 자녀 소유의 집에 부모가 임차인인 경우도 임대차가 인정되지 않습니다.
따라서 이름이나 성이 비슷하거나, 보증금이 너무 많거나 적으면 가장임차인으로 의심할 수 있습니다.
가장임차인 물건을 낙찰받았다면?
조사과정에서 증거자료를 최대한 많이 확보해야 합니다. 입찰단계에서 의심했던 부분을 낙찰자가 되어 관련 서류를 발급받아 가장임차인임을 확정지어야 합니다.
가족관계증명서나 관련 재판 기록을 열람하여 증거를 수집하고 이를 통해 소유자나 임차인과 협상을 할 수 있습니다.
만약 협상이 원활히 이루어지지 않으면 경매방해죄, 사기죄, 사문서위조죄 등으로 소송을 걸 수 있습니다.
주의사항
대항력이 없다고 생각했는데 실제로 대항력이 있는 경우가 가장 낭패를 보는 경우입니다.
보증금을 전액 인수해야하는 상황이라면 입찰 보증금을 포기해서라도 낙찰을 취소해야 합니다.
따라서 확실한 정황과 증거를 가지고 입찰에 임해야 합니다.
