부동산 경매를 단기 투자 목적으로 진행한다면 세금을 최대한 절감해야 수익을 높일 수 있습니다. 세금 중 가장 큰 부분을 차지하는 것이 양도세입니다. 매매사업자를 내거나 법인을 설립하여 양도세를 절감하는 방법을 알아보겠습니다.
매매사업자 양도세
부동산 매매사업자로 등록하는 경우 양도세는 아래와 같습니다.
- 양도 차익이 1,200만 원 이하인 경우 : 차익의 6%
- 양도 차익이 5,000만 원 이하인 경우 : 차익의 15%
- 양도 차익이 8,800만 원 이하인 경우 : 차익의 24%
- 양도 차익이 1억 5,000만 원 이하인 경우 : 차익의 35%
- 양도 차익이 3억 원 이하인 경우 : 차익의 38%
- 양도 차익이 5억 원 이하인 경우 : 차익의 40%
- 양도 차익이 10억 원 이하인 경우 : 차익의 42%
- 양도 차익이 10억 원 초과인 경우 : 45%
개인으로 거래할 경우 보유 기간을 기준으로 따지는데, 보통 1년 미만의 경우는 양도 차익의 70%이므로 단기 투자를 할 경우에는 매매사업자가 양도세 측면에서 훨씬 유리하다고 할 수 있습니다.
많은 분들이 경매 단기투자 시 양도세 때문에 부동산 매매사업자를 내고 투자를 진행합니다.
매매사업자 취득세 및 종부세
취득세와 종부세, 재산세는 개인으로 거래할 경우와 똑같이 적용됩니다. 따라서 매매사업자를 내는 가장 큰 이유는 양도세 때문이라고 할 수 있습니다.
매매사업자를 내기 위한 조건은 사업상 목적으로 1 과세기간 (매년 1월 1일부터 12월 31일까지) 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에 해당합니다.
간혹 세무조사를 통해 위의 자격을 확인하긴 하지만 빡빡하게 바라보진 않는다고 하니 조건은 크게 걱정 안 하셔도 됩니다.
법인사업자 양도세
법인사업자의 경우는 정확히는 양도세를 납부하지 않습니다. 대신 법인세를 납부하는데, 법인세는 법인의 1년 총 양도차익을 기준으로 세금을 부과합니다. 자세한 기준은 아래와 같습니다.
- 2억 원 이하인 경우 : 9%
- 200억 원 이하인 경우 19% (누진공제 2천만 원)
- 3,000억 원 이하인 경우 21% (누진공제 4억 2천만 원)
- 3,000억 원 초과인 경우 24% (누진공제 94억 2천만 원)
따라서 법인을 설립하는 경우 개인보다 양도세 측면에서 단기 투자에 유리합니다.
그러나 법인의 취득세의 경우는 단일 12%로 적용되므로 보유 주택 수에 따라 개인 및 매매사업자보다 유리 혹은 불리할 수 있습니다.
또한 법인으로 다양한 비용처리가 가능하다는 장점이 있습니다. 가령 매매사업자의 경우도 비용 처리가 가능하지만 매매에 연관된 비용만 가능합니다 (보일러 수리, 샷시 교체 등). 그러나 법인의 경우 차량 유지비나 접대비, 통신비나 은행 이자도 비용 처리가 가능합니다.
다만 설립 절차가 초보자가 하기에 어렵고 초기 자본이 필요하다는 점, 사무실이 필요하고 법인의 수익을 맘대로 가져갈 수 없다는 점이 단점으로 꼽힙니다.
