아파트 매매 전세 차이와 장단점, 갭투자란?

많은 사람들이 아파트를 구할 때 매매와 전세 두 가지 방법 중 하나를 고려합니다. 혹은 투자를 고려할 때는 매매와 전세의 가격 차이를 이용할 수도 있습니다. 아파트 매매와 전세의 차이점과 장단점을 비교해 보고 갭투자의 개념과 리스크까지 정리했습니다.

아파트 매매 vs 전세

아파트 매매와 전세의 개념과 차이점을 정리하면 아래와 같습니다.

아파트 매매
- 집을 매수하여 소유권을 가집니다.
  (자기자본 + 대출금)
- 주택 가격 상승 시 시세 차익 실현이 가능합니다.
아파트 전세
- 세입자가 보증금을 걸고 계약 기간(보통 2년) 동안 거주합니다.
- 월세가 없으며 계약 기간이 끝나면 보증금을 그대로 반환받습니다.
- 주택 가격의 상승 또는 하락과 무관합니다.
  (소유권 없음)

아파트 매매는 직접 아파트를 매수하여 소유권을 얻습니다.

그러나 전세는 보증금을 집주인에게 맡기고 계약 기간동안 집에 거주할 수 있는 권리가 있는 것입니다.

매매와 전세 장단점 비교

아파트 매매의 장점과 단점

아파트를 매수했을 경우 장점과 단점은 아래와 같습니다.

아파트 매수 장점
- 소유권이 있어 안정적임
- 집값 상승 시 팔아서 차익 실현 가능함
- 전세 또는 월세로 활용하여 임대 수익 낼 수 있음
아파트 매수 단점
- 초기 자금 부담이 있음
  (대출 받을 경우 이자 있음)
- 집값 하락 시 돈이 묶일 수 있음
- 취득세, 재산세 등 세금을 내야함

매매는 소유권이 있어 내 자산으로 인정받지만 매수하기 위한 비용이 크며 집값 하락 시 리스크가 있습니다.

아파트 전세의 장점과 단점

아파트를 전세 계약했을 경우 장점과 단점입니다.

아파트 전세 장점
- 매수 가격보다 싸다.
- 월세 부담이 없음
- 집값 하락에 무관하여 리스크 없음
아파트 전세 단점
- 보증금을 돌려받지 못할 수 있음
- 계약 기간이 끝나면 이사를 가야
  (거주가 불안정함)
- 집값 상승에 무관하여 차익 실현 불가

전세는 매수보다 시세가 저렴하여 초기 부담금이 적고 월세 부담이 없습니다.

그러나 소유권이 없어 자산을 불릴 수 없고, 계약 기간이 끝나고 재계약을 하지 못하면 다른 집을 구해야 합니다.

갭투자란?

전세는 보통 매수가보다 시세가 저렴합니다. 이를 활용하여 투자하는 방법을 ‘갭투자’라고 합니다.

예를 들어, 5억에 매수 할 수 있는 아파트를 매수함과 동시에 전세를 4억 원에 놓는다면 나는 1억 원으로 아파트를 살 수 있는 것입니다.

이후 집값이 6억 원으로 상승하고 매도한다면? 단순 계산으로 1억 원을 투자해서 1억 원을 버는 셈입니다.
(물론 세금이나 각종 제반 비용은 빼야겠죠.)

갭투자의 장점과 리스크

전세와 매매의 가격 차이를 이용한 갭투자의 장점과 리스크는 아래와 같습니다.

갭투자의 장점
- 비교적 소액으로 부동산 투자가 가능
- 집값 상승 시 수익률 높음
- 전세금을 활용하여 대출 부담 감
갭투자의 리스크 (주의점)
- 전세 시세가 하락하면 추가 자본 필
  (이를 역전세라고 합니다)
- 집값 하락하면 투자 손실 발생
- 전세금 반환 부담 있음
  (세입자가 만기 전 전세금을 돌려달라고 요구하는 경우)

갭투자는 소액 자본으로 부동산을 투자할 수 있는 전략이지만 역전세 및 전세금 반환 리스크를 항상 대비해야 합니다.

아파트 매매, 전세, 갭투자 – 사회초년생이라면?

사회초년생은 자금 상황이 여유롭지 않은 경우가 대부분입니다.

1. 전세를 고려해야하는 경우

초기 자금이 부족하고 대출 부담을 피하고 싶은 경우
직장 이동, 결혼으로 인해 단기 거주하는 경우
부동산 시장은 관망하면서 투자 타이밍을 찾는 경우

2. 매매를 고려해야하는 경우

해당 지역에 오래 머물 계획이 있는 경우
대출을 활용해도 월세보다 이자 부담이 적을 경우
집값이 상승할 가능성이 있는 지역인 경우

3. 갭투자를 고려해야하는 경우

리스크를 감수할 수 있고 소액으로 부동산 투자를 하고 싶은 경우
갭 차이가 적은 지역에 투자할 경우 (역전세 리스크 높음)
장기적인 부동산 투자를 고민 중인 경우