아파트나 아파텔 분양을 받은 뒤 보통 중도금은 대출을 받고, 그 이자를 시행사가 대신 지불했다가 나중에 시행사 측에 납부하는 방식을 이자후불제라고 합니다. 중도금 대출 이자 계산 방법을 정리해 보았습니다.
중도금 대출 이자 계산 방법
먼저, 다양한 상황의 중도금 대출 조건이 있을 수 있습니다. 아래 제시된 조건은 단순히 참고용으로 생각해주시고, 상세한 조건은 분양 계약서 및 중도금 대출 약정서를 참고하시어 본인 상황에 적용하시기 바랍니다.
1. 중도금 대출 조건 파악하기
중도금 대출시 조건을 먼저 파악하여 필요한 정보를 얻어야 합니다. 아래는 예시입니다.
- 중도금 회차별 실행 금액
☞ 1회차~6회차 모두 50,000,000원 (총 300,000,000원) - 중도금 회차별 실행 기간 (현재까지 몇개월인지)
☞ 1회차 시행일 : ‘22.05.15. ~ 현재 (‘25.02.02.) ▶ 32개월
☞ 2회차 시행일 : ‘22.11.15. ~ 현재 (‘25.02.02.) ▶ 26개월
☞ 3회차 시행일 : ‘23.05.15. ~ 현재 (‘25.02.02.) ▶ 22개월
☞ 4회차 시행일 : ‘24.02.15. ~ 현재 (‘25.02.02.) ▶ 14개월
☞ 5회차 시행일 : ‘24.08.15. ~ 현재 (‘25.02.02.) ▶ 8개월
☞ 6회차 시행일 : ‘25.02.15. ~ 현재 (‘25.02.02.) ▶ 미시행이므로 없음 - 중도금 회차별 실행 금리 (몇퍼센트인지)
☞ 1회차 금리 : 연 5.5%
☞ 2회차 금리 : 연 6.5%
☞ 3회차 금리 : 연 7.5%
☞ 4회차 금리 : 연 6.5%
☞ 5회차 금리 : 연 5.5%
☞ 6회차 금리 : 미시행
2. 중도금 대출 이자 계산하기
중도금 대출 이자는 월별로 계산됩니다. 각 회차별로 현재까지 이자가 따로 따로 쌓이는 개념입니다. 계산은 아래와 같습니다.
- 공식 : 월 대출 이자 = 대출 실행 금액 x 실행 금리 ÷ 12(개월)
- 1회차 이자 = 월 대출 이자 x 실행 기간
= 50,000,000원 x 0.055 ÷ 12 x 32
= 7,333,333원 - 2회차 이자 = 월 대출 이자 x 실행 기간
= 50,000,000원 x 0.065 ÷ 12 x 26
= 7,041,666원 - 3회차 이자 = 월 대출 이자 x 실행 기간
= 50,000,000원 x 0.075 ÷ 12 x 22
= 6,875,000원 - 4회차 이자 = 월 대출 이자 x 실행 기간
= 50,000,000원 x 0.065 ÷ 12 x 14
= 3,791,666원 - 5회차 이자 = 월 대출 이자 x 실행 기간
= 50,000,000원 x 0.055 ÷ 12 x 8
= 1,833,333원 - 6회차 미시행, 1~5회차 이자 합계
= 26,874,998원
| 구분 | 월 대출 이자 | 실행 기간 | 대출 이자 |
| 1회차 | 229,166원 | 32개월 | 7,333,333원 |
| 2회차 | 270,833원 | 26개월 | 7,041,666원 |
| 3회차 | 312,500원 | 22개월 | 6,875,000원 |
| 4회차 | 270,833원 | 14개월 | 3,791,666원 |
| 5회차 | 229,166원 | 8개월 | 1,833,333원 |
| 합계 | 26,874,998원 |
중도금 대출 상환 자납 전략
현재까지의 이자를 계산해 봤을 때, 중요한 요소는 금리와 실행 기간입니다. 금리가 낮을수록, 실행 기간이 짧을수록 이자를 덜 내게 됩니다. 중도금 대출을 실행한 뒤, 가장 긴 실행 기간인 1회차를 조기에 자납(대출 상환) 할 수 있다면, 발생하는 이자를 많이 줄일 수 있습니다.
1. 중도금 1회차 자납할 경우 계산
2022년 5월 15일에 중도금 1회차 시행이고 약정 기간은 2025년 8월 15일까지 총 39개월이고, 중도금 1회차를 2022년 7월 15일에 조기 상환했다고 가정해 보겠습니다.
- 1회차 발생 이자 = 월 대출이자 x 실행기간
= 50,000,000원 x 0.055 ÷ 12 x 2개월
= 458,333원 - 만약 1회차를 조기 상환 안했다면?
= 50,000,000원 x 0.055 ÷ 12 x 39개월
= 8,937,500원 - 조기상환으로 이득보는 금액
= 8,937,500 – 458,333
= 8,479,167원
2. 중도금 자납 시 주의점
중도금을 자납하면 이자가 발생하지 않아서 부담이 덜하지만, 이는 실거주를 생각할 때만 해당됩니다. 만약 분양권 상태에서 전매할 생각이라면 자납하지 않는 게 좋습니다.
자납을 하게 되면 계약금 10%와 1회차 자납분이 나의 투자금이 됩니다. 분양권 매도시에 내가 이득을 보려면, 계약금과 자납한 금액만큼 합친 금액보다 비싸게 팔아야 되기 때문에 매수자 입장에서는 굳이? 메리트가 떨어지는 물건입니다.
또한 금리가 낮은 회차를 자납하는 경우, 예금 금리와 별 차이가 없는 경우에는 자납할 금액만큼 예금에 넣어두면 오히려 자납하는 경우가 손해가 될 수도 있습니다.
따라서 실거주를 할 경우에만 자납을 하는 것이 일반적입니다.
