아파트와 오피스텔을 찾다 보면 전용면적과 공급면적이 차이 나는 것을 알 수 있습니다. 실제 우리가 몇 평이냐고 따지는 부분은 전용면적인지, 공급면적인지 또는 공용면적인지 계산법을 알아보고 아파트와 오피스텔의 차이점을 정리했습니다.
전용면적, 공용면적, 공급면적, 계약면적이란?
계약서 혹은 네이버부동산이나 호갱노노에서 공급면적과 전용면적, 공용면적, 계약면적을 살펴볼 수 있습니다. 기본 개념은 아래과 같습니다.
종류 | 개념 | 예시 |
---|---|---|
전용면적 | 거주자가 독립적으로 사용하는 공간 | 방, 거실, 주방, 화장실 등 |
주거공용면적 | 여러 세대가 주거용으로 공동으로 사용하는 공간 (같은 층) | 복도, 계단, 엘리베이터 등 |
공급면적 | 전용면적+주거공용면적 | – |
기타공용면적 | 입주민이 이용할 수 있는 모든 공간 | 관리사무소, 노인정, 주차장, 산책로 등 |
계약면적 | 공급면적+기타공용면적 |
평수와 전용면적 계산 방법
우리가 흔히 얘기하는 ‘몇 평형의 집이다’라는 개념은 아래와 같이 전용면적에서 따지게 됩니다.
- 전용평수(실거주 면적) = 전용면적(㎡) ÷ 3.3
- 공급면적 = 전용면적 + 공용면적
- 전용면적 84㎡, 공용면적 36㎡ 라면, 공급면적 = 84 + 36 = 120㎡ (약 36평)
- 전용면적 84㎡, 공용면적 36㎡ 라면, 공급면적 = 84 + 36 = 120㎡ (약 36평)
- 계약면적 = 공급면적 + 기타공용면적
- 공급면적 120㎡, 기타공용면적 20㎡ 라면, 계약면적 = 120 + 60 = 180㎡
- 공급면적 120㎡, 기타공용면적 20㎡ 라면, 계약면적 = 120 + 60 = 180㎡
아파트와 오피스텔 차이점
아파트와 오피스텔의 면적 차이점은 바로 분양면적의 차이입니다.
분양면적 차이점
- 아파트는 주택에 해당하여 주택법을 적용받습니다. 분양면적을 공급면적(전용면적+주거공용면적)으로 정의합니다.
- 오피스텔은 건축물에 해당하여 건축법을 적용받습니다. 분양면적을 계약면적(공급면적+기타공용면적)으로 정의합니다.
- 따라서 오피스텔의 분양면적에는 주차장, 관리사무소, 산책로와 같은 면적들이 함께 포함된 계약면적이 적용되어 똑같은 전용면적이라도 분양 시 표기되는 면적은 훨씬 큽니다.
- 전용면적 84㎡, 공용면적 33㎡, 기타공용면적 60㎡ 이라 한다면,
- 아파트 분양면적은 117㎡ (전용 84㎡), 오피스텔 분양면적은 177㎡ (전용 84㎡) 입니다.
분양면적의 차이에 따른 전용률 차이
전용률은 전용면적을 분양면적을 나눈 것입니다. 따라서 분양면적이 훨씬 큰 오피스텔의 전용률이 낮을 수밖에 없습니다.
- 전용률 = 전용면적 ÷ 분양면적
- 아파트 전용률 : 70% 전후
- 오피스텔 전용률 : 50% 전후

서비스면적도 다르다
아파트는 서비스면적이 주어집니다. 전용면적에 포함되지 않고 무상으로 제공되는 면적으로, 보통 발코니가 여기에 해당됩니다. 그러나 오피스텔은 서비스면적이 허용되지 않아 발코니가 없습니다. 요즘 발코니를 확장하여 전용면적을 넓히는 추세이기 때문에, 아파트보다 오피스텔이 작아보이는 것이 당연합니다.
오피스텔 서비스면적 허용
2025년 2월 23일부터 국토교통부는 오피스텔 건축기준을 개정하였습니다. 기존에는 오피스텔 발코니를 허용하지 않았지만, 이 규정이 삭제되면서 발코니를 포함하여 오피스텔을 지을 수 있게 되었습니다.

